Los extranjeros necesitan aprender sobre sus derechos a la hora de alquilar un inmueble en Panamá, o sobre la inversión en bienes raíces para alquilar casas o apartamentos.
Existen un par de leyes muy antiguas que se ocupan de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en Panamá:
El Código Civil de 1917:
Catorce años después de que Panamá se convirtiera en Nación, se adoptó el Código Civil Español, el cual cubre los arrendamientos de bienes raíces en Panamá.
El Código Civil de Panamá de 1917, supervisa la propiedad residencial privada, donde el alquiler mensual sea de ciento cincuenta (US$150) Dólares Americanos, con fines de negocio, comerciales, educativos o industrial.
La Ley 93 de 1973:
Esta ley regula todas las transacciones que involucran las propiedades cuyos arrendamientos son inferiores a ciento cincuenta (US$150) Dólares Americanos, tales como:
- Arrendamientos residenciales en Áreas Urbanas.
- Alquiler de habitaciones en casas o apartamentos.
- Alquiler de apartamentos amoblados.
- Subarrendamiento.
- Adicionalmente, casas y apartamentos para vacacionar arrendados por más de 6 meses por cualquier monto mensual.
Cuando ésta ley fue promulgada, ciento cincuenta (US$150) Dólares Americanos mensuales, era una cantidad considerable. Con ésta ley, los inquilinos gozan de mayor protección contra los incrementos en los cánones de arrendamiento y los desalojos, que del Código Civil de Panamá.
La Ley 93 no incluye Contratos de Arrendamientos:
- Localizados en la antigua Zona del Canal que pasó al control de Panamá.
- Propiedades rurales.
- Propiedades gubernamentales.
- Alquileres diarios (Posadas, hoteles, moteles, y casas de alojamiento)
- Casas de vacaciones con estancias menores a seis (6) meses.
Nota: Los extranjeros que alquilen propiedades por más de ciento cincuenta (US$150) Dólares al mes, por lo tanto, aquí solo se hará énfasis en los derechos de los inquilinos contemplados en el Código Civil.
Derechos de los Inquilinos:
A continuación mostramos los tipos de derechos que tienen los inquilinos:
Monto del Alquiler:
Las partes en un contrato, podrán acordar un monto cualquiera por concepto de arrendamiento mensual, así como el incremento en el precio.
Depósitos de Seguridad:
Un mes de alquiler, como depósito de seguridad, se supone que debe ser pagado al Ministerio de Vivienda, lo cual es totalmente reembolsable al arrendatario al vencimiento del contrato de arrendamiento. Antes de ser devuelto el depósito, el propietario podrá reclamar el pago de una cuota vencida o no pagada, así como cualquier daño causado a la propiedad por el inquilino. Sin embargo, los extranjeros usualmente no conocen ésta ley y algunos panameños ignoran la ley en lo que se refiere a la recepción de los depósitos. Esta es una ley que no se cumple con regularidad.
Duración del Contrato de Arrendamiento:
Un contrato de arrendamiento puede ser acordado por las partes para cualquier duración en el tiempo. Los inquilinos pueden romper el arrendamiento, notificando con 30 días de antelación mediante aviso por escrito antes del próximo pago.
Servicios Públicos:
Ciertos servicios no podrán ser transferidos a los inquilinos, tales como la cuota mensual de condominio de la asociación de propietarios, y el agua, los cuales deben ser pagados por el propietario. El propietario normalmente incluye éstos costos en la cuota de alquiler mensual. Teléfono, internet, televisión por cable, y servicio de electricidad se pueden colocar a nombre del inquilino y ser pagados por éste.
Los arrendamientos de propiedades comerciales por lo general requieren que sea el arrendatario quien pague los servicios de agua, mantenimiento del edificio y los servicios públicos.
Reparaciones:
Las grietas y fallas estructurales, así como el desgaste, cableado eléctrico y trabajos de plomería, son normalmente pagados por el propietario.
Contratos de Arrendamiento (Tres Copias):
Los contratos de alquiler deben estar preparados en triplicado. Una copia es para el inquilino, la segunda copia para el propietario y la tercera copia es para el Ministerio de Vivienda de Panamá. Sin embargo, ya que los extranjeros, en su mayoría, no tienen conocimiento de ésta ley y muchos panameños la ignoran, normalmente se hacen solamente dos copias: una para el inquilino y la otra para el propietario.
Extranjeros:
El Código Civil de Panamá provee igual protección en los alquileres tanto para los extranjeros como para los ciudadanos panameños. De los extranjeros es requerido normalmente el primer mes de seguridad, así como el depósito contra daños. Algunas veces el propietario requerirá una carta de referencia personal emitida por un panameño.
Efectivo o cheques de bancos locales, son los métodos preferidos para efectuar el pago de los alquileres.
Inversiones:
Muchos extranjeros compran propiedades de bienes raíces en Panamá y las alquilan a otros extranjeros o a ciudadanos panameños; esto pudiera ser muy rentable.
Impuestos:
Los panameños y extranjeros pagan impuestos sobre la renta percibida o beneficios derivados del alquiler de propiedades en Panamá. Existen varias deducciones que permiten amortizar los impuestos correspondientes. Un propietario puede deducir reparaciones, cuotas de mantenimiento, comisiones de gestión, comisiones de bienes raíces, servicios públicos y otros gastos.
Comisiones de Bienes Raíces en Panamá:
La comisión de un agente de bienes raíces en Panamá equivale generalmente a un mes de alquiler. Debido a que no hay un servicio de listado múltiple en Panamá, muchas veces hay dos o más agentes de bienes raíces que comparten o dividen la comisión. La ley requiere el pago de un impuesto de ventas del 7% (llamado ITBMS), adicional a la comisión.
Agentes de Servicios de Bienes Raíces en Panamá:
Si el inquilino lo requiere, el agente de bienes raíces puede asistirlo en la instalación de los servicios de telefonía, internet, televisión por cable y servicio de electricidad a nombre del arrendatario.
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