Trabaje con un Agente de Bienes Raíces que hable inglés y que esté en capacidad de mostrarle un amplio rango de edificios de condominios. Tenga cuidado con los agentes inmobiliarios comprometidos con solo unos pocos promotores y desarrolladores de propiedades y que sólo buscan obtener unas mayores comisiones por transacciones. Luego, contrate los servicios de un abogado panameño especializado en bienes raíces y que hable inglés para que le dé consejos prácticos, haga la búsqueda del título y elabore los contratos necesarios para materializar la compra. La oficina de ventas de un condominio de apartamentos específico tendrá los planos y maquetas elaborados por los arquitectos, así como un apartamento modelo.
Si el personal de ventas le suministra un contrato, Usted notará que usualmente éstos se encuentran en idioma español. No firme nada hasta que un abogado panameño con licencia y especializado en bienes raíces lo revise y le explique los detalles.
Existen 2 tipos de condominios para la venta en Panamá: Pre-construcción y apartamentos ya terminados.
Apartamentos en Pre-construcción en Panamá
Las compañías promotoras en Panamá poseen un “Contrato de Pre-construcción” listo para ser entregado por su personal de ventas al agente inmobiliario. Permítanos explicarle algunas cosas que los compradores deben buscar en éste tipo de contratos.
Muchos de ellos poseen cláusulas que restringen los derechos del comprador, tales como el derecho de re-vender la unidad del condominio antes de que ésta sea construida en su totalidad, sin el consentimiento del desarrollador. Algunas cláusulas obligan al comprador a completar el pago de la compra antes de hacer la re-venta a un tercero. La razón de ser de ésta cláusula, es evitar que el comprador original venda la unidad por menos de lo que el desarrollador esté tratando de vender otra unidad.
Los desarrolladores en Panamá también incluyen cláusulas conocidas con el nombre de “Cláusulas Subjetivas”, las cuales permiten la posibilidad del incremento en el precio de venta hasta un 5% adicional, debido al incremento en los costos o materiales de construcción. Tenga en cuenta la posibilidad de que ésta cláusula esté presente en la mayoría de los casos.
Los Contratos de los desarrolladores Panameños, a menudo suelen limitar su responsabilidad por los daños en la construcción hasta 1 año después del momento en que fuera emitido el permiso de ocupación.
Los compradores deben estar conscientes que de acuerdo al Artículo 1343 del Código Civil de Panamá, las empresas deben hacerse responsables por los daños estructurales por los primeros 10 años, por lo tanto, el límite de 1 año sólo aplicará para los daños “no estructurales”.
Los tribunales panameños se han visto en la necesidad de anular algunos contratos de pre-construcción y dejarlos sin efecto por violar las leyes de protección al consumidor e incluir cláusulas abusivas que restringen los derechos del consumidor-comprador.
Otra cláusula objeto de revisión ha sido la que establece el pago total del saldo cuando el Gobierno emite el Permiso de Ocupación, lo cual puede darse en un momento en el cual el comprador extranjero se encuentre en el exterior. Para prevenir ésta mala sincronización, el comprador podrá optar por la Carta de Promesa de Pago, la cual garantizará el pago en el momento en que haya sido emitido el Permiso de Ocupación, sin que sea necesaria la presencia del comprador.
Si el comprador manifiesta su deseo de comprar el “Pent-house”, el contrato deberá especificar debidamente que corresponda al último piso y no señalar el número del piso, pues se han dado casos en los que los desarrolladores añaden pisos adicionales.
Existe otra cláusula que un abogado competente en materia de bienes raíces debe asegurarse de incluir en un contrato de pre-construcción, y se refiere a la cláusula de protección del comprador en caso de que la hipoteca no sea aprobada por el banco. Si ésta cláusula no se incluye, el comprador perderá el pago inicial, el cual podrá ser de 30%.
Los documentos del condominio creados por el desarrollador, incluye los siguientes:
- Planos.
- Dibujos o maquetas.
- Artículos de incorporación.
- Estatutos.
Estos documentos se registran en el Ministerio de Vivienda y las copias podrán ser compradas allí. Todos ésos documentos deben estar en el idioma Español.
Condominios Existentes en Panamá:
Los documentos mencionados anteriormente también aplican para los condominios de edificios de apartamentos ya existentes, los cuales también deberán reposar en los archivos del Ministerio de Vivienda de Panamá. Además, la Asociación de Propietarios de Condominios tendrá sus propias reglas y reglamentos que cada propietario tiene derecho a recibir. Pregunte acerca de la cantidad que se mantiene como Fondo de Reserva y sobre los planes para el mantenimiento futuro o las reparaciones en los que cada propietario deberá dar un aporte. La compra de una unidad de un condominio ya existente, requiere la contratación de profesionales para realizar inspecciones de electricidad, fontanería, aires acondicionados y estructura.
Pasos para Comprar un Condominio
A continuación le presentamos los pasos a seguir para realizar la compra en un condominio de Panamá:
1. Contrato de Promesa de Compra:
Esto incluirá términos y condiciones importantes que un abogado competente y especializado en bienes raíces en Panamá, necesitará revisar antes de ser firmado. El pago de la inicial deberá hacerse cuando las partes involucradas firmen el contrato.
2. Búsqueda del título:
El contrato de promesa de compra debe darle al comprador el tiempo suficiente para verificar que el vendedor sea el verdadero dueño de la unidad. Recomendamos que contrate a un abogado de bienes raíces para que haga la búsqueda del título en la Oficina del Registro Público de Panamá. Gravámenes, embargos, hipotecas existentes y otros posibles problemas que puedan afectar la transferencia de la propiedad, se pueden investigar en el Registro Público. El abogado también podrá asegurarse que todos los servicios hayan sido debidamente pagados y se encuentren al día.
3. Contrato de Compra-Venta:
Una vez finalizada la búsqueda del título, el título de Compra-Venta será preparado para ser firmado por las partes involucradas en la transacción.
4. Transferencia de Título:
El título se transferirá oficialmente del vendedor al comprador cuando la Escritura Pública de Transferencia sea firmada e inscrita en el Registro Público. Esto ocurre cuando el pago final se ha hecho. Con la finalidad de evitar que se haga el pago al vendedor y no se presente la escritura en el Registro Público, contrate los servicios de una Agencia de Custodia fiable, quien pagará al vendedor e introducirá la escritura al Registro para su inscripción.
Si Usted desea comprar un condominio en Panamá, por favor no dude en contactar nuestra oficina de servicios legales para obtener mayores detalles.