Panamá tiene 3 tipos diferentes de propiedades y leyes que las regulan.
A continuación cubriremos los diferentes tipos de propiedad y las leyes que regulan el negocio de bienes raíces.
Títulos de Propiedad en Panamá:
Los títulos de propiedad de Panamá son muy similares a los de “pleno dominio” en Estados Unidos.
Panamá tiene un Registro Público muy sofisticado con un Departamento de Catastro que supervisa el registro de los títulos de propiedad en las nueve provincias del País. El título de propiedad es el tipo preferido ya que es fácilmente verificable en el Sistema de Registro Público, así como también proporciona la mayor seguridad de las leyes panameñas de bienes raíces, así como un punto de vista exacto sobre las inversiones, pues la propiedad privada está garantizada por la Constitución de la República de Panamá.
Generalmente, los bancos otorgan préstamos hipotecarios sobre propiedades tituladas, registrando derechos de retención o gravámenes sobre el título como garantía del préstamo. Las propiedades tituladas por lo general son sujetas a pagos de impuestos anuales sobre la propiedad cuando el valor registrado es superior a los treinta mil (US$30.000) Dólares Americanos.
Comprar una propiedad titulada o de navegación en Panamá atado a las leyes que regulan éstas transacciones resulta muy simple y requiere generalmente la realización de los siguientes procedimientos:
1. Contrato de Promesa de Compra:
Generalmente, el pago de la cuota inicial de la propiedad es realizado al momento de la firma del contrato de promesa de compra y su propósito es asegurar la propiedad y proporcionar suficiente tiempo para efectuar la búsqueda del título, así como la coordinación de los mecanismos de pago para el cierre y la configuración de una estructura de propiedad corporativa o “holding” (en caso de que sea aplicable). Este contrato debe ser Registrado en el Registro Público de Panamá para garantizar que la propiedad no podrá ser vendida a una tercera parte previo al momento del cierre final.
2. Búsqueda de Título:
Usted debe contratar los servicios de un abogado competente en Panamá, especializado en trámites de bienes raíces para que efectúe la investigación sobre el título de propiedad, la cual consiste en:
- Verificación en el Registro Público que el título se encuentra a nombre del vendedor y se encuentra libre de gravámenes, embargos u otros problemas que pudieran afectar la libre disposición o transferencia del título.
- La Constancia de Catastro debe ser revisada, y en algunos casos se recomienda tener una inspección física realizada por un especialista en topografía que verifique exhaustivamente todos los puntos de la propiedad para evitar futuros conflictos de límites y linderos con los vecinos.
- Verificación de los pagos de los Servicios Públicos (agua, alcantarillado, electricidad, teléfono, etc).
3. Contrato de Compra-Venta:
Este contrato debe ser registrado en la oficina del Registro Público de Panamá, y el saldo final se pagará al vendedor, o en algunos casos, si se hubiese contratado la figura de la compañía de garantías de fondos, el pago será realizado una vez que se haya efectuado la transferencia del título de propiedad a nombre del comprador.
4. Transferencia de Título:
La propiedad será oficialmente transferida al comprador una vez que el título de propiedad se transfiera a nombre de éste, lo cual se realizará inmediatamente después de que el contrato de compra-venta sea firmado por cada una de las partes y registrado en la oficina del Registro Público de Panamá. En algunos casos, si el título se encuentra a nombre de una Corporación, y el vendedor acuerda la venta de las acciones de la corporación, se hará solo una transferencia de las acciones.
Posesion de los Derechos de Propiedad
La posesión de los derechos de propiedad es similar a los derechos de ocupación, tal como era común en América del Norte hace muchos años y se rigen por un conjunto de leyes distintas en Panamá que la de los títulos de propiedad. Los derechos de posesión de propiedad son emitidos por el Gobierno de Panamá sobre propiedades que posee el Estado, los cuales estan ocupados o usados por una persona u organización a lo largo del tiempo. Los derechos de posesión son emitidos a los poseedores a través de documentos simples de certificación emitidos ya sea por el alcalde municipal, u otra organización gubernamental, tales como la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI).
Los derechos de posesión no son aplicables del cobro de impuestos a la propiedad, sin embargo, las mejoras registradas realizadas a la propiedad, si podrían ser objeto de la aplicación del cobro de los impuestos municipales o nacionales.
Por favor tenga en cuenta que la mayoría de las propiedades con derechos de posesión, podrían convertirse en tituladas a través de un procedimiento de compra de la tierra al Gobierno, sin embargo, la ley prohíbe la titulación de propiedades con derechos de posesión en algunas áreas tales como zonas costeras y parques nacionales. En estos casos, y como una alternativa, el poseedor podrá aplicar a una concesión administrativa sobre la tierra para garantizar el uso específico de la misma.
Para adquirir los derechos de posesión sobre propiedades, es importante seguir los siguientes pasos:
Contrato de Promesa de Compra:
En general, se efectuará un pequeño pago al momento de la firma del contrato de promesa de pago y su propósito es asegurar la propiedad y proporcionar el tiempo suficiente para la debida diligencia así como coordinar los mecanismos de pagos para el cierre. Los contratos relacionados con la compra de los derechos de posesión no pueden ser registrados en el Registro Público, por lo tanto, deberían simplemente ser autenticados por un Notario Público.
Debida Diligencia:
A diferencia de los títulos de propiedad, cuya verificación es mucho más sencilla de hacer en el Registro Público, el procedimiento de la debida diligencia sobre los derechos de posesión es mucho más complejo, ya que no hay una base de datos centralizada donde se consigan todos los derechos de posesión de propiedades. Por lo tanto, los compradores de los derechos de posesión deben tener una precaución adicional durante el proceso de debida diligencia. Generalmente, el alcance de la investigación que alguien puede realizar sobre el derecho de posesión sobre una propiedad es:
a) Verificación de la Certificación del Derecho de Posesión:
La emisión de la Certificación del Derecho de Posesión debe ser validada con la autoridad gubernamental competente y debería contener: nombre del poseedor, descripción completa de la propiedad en términos de localización, superficie, límites, linderos y vecinos (norte, sur, este y oeste)
b) Verificación de los Planos:
Los planos deben ser sellados y firmados por ingeniero o especialista en topografía con licencia, el cual deberá identificar el nombre del poseedor, ubicación, así como también reflejar la misma información de acuerdo a lo establecido en el Certificado de Derecho de Posesión.
c) Inspección:
Es de los principales elementos para verificar la ocupación de la propiedad, sin oposición de terceras personas y con buena fe. La inspección física debe ser realizada por su topógrafo para identificar y marcar los puntos de la propiedad, así como confirmar esos puntos con los vecinos, con la finalidad de asegurarse que no existan conflictos futuros de límites con sus vecinos. Adicionalmente, la propiedad real en Panamá debe ser mantenida y cercada para delimitar claramente los límites.
d) Permitiendo la Verificación:
En algunos casos, los compradores tienen intenciones de construir cierto tipo de estructuras o proyecto en la propiedad objeto del Derecho de Posesión, (por ejemplo, una marina, un puerto, un hotel, una pista de aterrizaje, etc.), por tanto, se recomienda verificar debidamente si existe alguna regulación municipal o nacional que pueda prohibir esas actividades en la zona.
Contrato de Compra-Venta:
El Saldo final será pagado en el momento de la firma del contrato definitivo de compra-venta, o en algunos casos, si se contrata los servicios de una compañía de custodia de fondos, una vez que sea transferido el Certificado de Derecho de Posesión o cambiado a nombre del comprador. Los contratos relacionados con la compra de Derechos de Posesión no podrán ser registrados en el Registro Público, por lo tanto, ellos deberían ser simplemente autenticados ante un Notario Público.
Transferencia de Certificados de Derechos de Posesión:
El Derecho de Posesión sobre la propiedad será oficialmente transferido al comprador una vez que el Certificado de Derecho de Posesión se transfiera a nombre de éste, lo cual ocurrirá inmediatamente después de que el contrato de compra-venta sea firmado por cada una de las partes. En algunos casos, cuando los derechos de la propiedad están a nombre de una Corporación, y el vendedor acuerda vender las acciones de la Corporación, entonces en ese caso no habrá una transferencia del Certificado del Derecho de Posesión, sino solamente una transferencia de las acciones de la Corporación.
Concesion Sobre la Propiedad
La concesión de la propiedad es muy similar a un contrato de arrendamiento de tierras, tal como es muy común en México o Hawai (Por ejemplo). Es una propiedad gubernamental, por tanto, el Estado emite una concesión a un individuo u organización para un propósito específico, tal como un desarrollo inmobiliario, un hotel, una marina, u otro proyecto.
Las concesiones en Panamá son emitidas generalmente por un plazo de 20 años (en períodos renovables), sin embargo, algunas concesiones son emitidas a un plazo de 40 años (renovables), en algunas áreas diseñadas especialmente, tales como la Calzada de Amador, donde hay proyectos de comercios y desarrollos de condominios que están siendo vendidos actualmente (Naos Harbor, por ejemplo).
Las concesiones de propiedades se encuentran generalmente en zonas costeras o en otras áreas protegidas por el Gobierno, donde la ley no permite la titularidad. En muchos casos los desarrollos inmobiliarios sobre propiedades en concesión, ofrecen inversiones de propiedad compartida o acuerdos de propiedad fraccionada, lo cual es muy común en México y otras áreas costeras donde se desarrollan complejos turísticos tipo “resorts” alrededor del mundo.
A diferencia de los Derechos de Posesión de Propiedades, la concesión sobre una propiedad está garantizada por el Gobierno a través de un Acuerdo Contractual específico, lo cual implica un riesgo muy pequeño para el inversionista y generalmente las compañías aseguradoras ofrecen pólizas para asegurar los títulos o garantías para la tranquilidad del inversionista.
Seguros de Títulos
A pesar de que las leyes panameñas están diseñadas para proteger las inversiones extranjeras, Usted debería siempre tomar medidas de precaución para asegurar su inversión. Un seguro de títulos es altamente recomendado para todas las transacciones de propiedades reales en Panamá, y se encuentran disponibles fácilmente a través de las compañías aseguradoras internacionales más grandes con presencia en Panamá. Los costos de las pólizas de títulos son mínimos y la tranquilidad que le proporcionan paga su costo.
A continuación mostramos una tabla que resume algunos de éstos derechos:
| Descripción | Título | Derecho de Posesión |
| Propiedad | Propiedad Privada | *El dueño es el Estado, solamente se adquiere la posesión. |
| Concesión | *Vía Administrativa | Puede proteger su inversión |
| Registro | *Inspección de Catastro-Aprobación | *Cualquier autoridad gubernamental del área puede certificar los Derechos Posesorios (Catastro, Reforma Agraria, Mayor / Alcalde, Jefe de Policía/ Corregidor). |
| Institución del Estado | Registro del Título en el Registro Público | *Registro de la Transferencia del Título |
| Requisitos Necesarios | *Registro de la Transferencia del Título | *Registro de la Transferencia de los Derechos Posesorios, mantiene la posesión, buena fé |
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