Le Panama a trois différents types de biens:
Propriété Intitulée
Intitulée la propriété est très similaire à celui de «fief simple» des titres aux Etats-Unis. Le Panama a un registre très sophistiqué publique avec un ministère qui supervise le cadastre d’enregistrement des propriétés titrées en toutes les neuf provinces du pays. Intitulée propriété est le type le plus préféré, car il est facilement vérifiable dans le système de registre public, aussi bien que fournit le plus de sécurité à partir d’un point de vue des investissements, car la propriété privée est garantie par la Constitution de la République du Panama. Généralement, les banques vont émettre des prêts hypothécaires sur les propriétés intitulé, l’inscription des privilèges contre le titre de garantie sur le prêt. Intitulée propriétés généralement aussi supporter les taxes foncières annuelles lorsque la valeur enregistrée est de plus de US $ 30.000. Acheter une propriété intitulé est relativement simple, et nécessite normalement les procédures suivantes:
1. Promesse d’achat du contrat: En général, un petit acompte est effectué à la signature de la promesse d’achat du contrat, et son «but est de garantir la propriété et à fournir assez de temps pour la recherche de titres, ainsi que de coordonner les modalités de paiement pour la fermeture et la mise en place d’une structure de holding de propriété d’entreprise (si applicable). Ce contrat doit être enregistré au registre public afin de garantir que les biens ne peuvent être vendues à des tiers dans l’intérim avant la clôture définitive.
2. Recherche Titre: vous devriez engager un avocat compétent pour faire une enquête du titre composé de: a) la vérification au registre public que le titre est en fait le nom du vendeur, et il est libre et clair de charges, privilèges, ou d’autres problèmes qui pourraient affecter la libre disposition ou le transfert du titre; b) la carte du cadastre devraient être examinés et, dans certains cas, il est recommandé d’avoir un arpenteur professionnel vérifier physiquement les points des cartes sur la propriété, pour éviter des conflits futurs frontière; c) la vérification des créances d’utilité (eau et égouts, électricité, téléphone, etc.)
3. Achat-Vente du contrat: Ce contrat est enregistré au greffe du public et le solde final est versé au vendeur, ou, dans certains cas, si un agent d’entiercement est utilisé, le paiement est effectué une fois le titre est transféré au nom de l’acheteur.
4. Transfert Titre: La propriété est officiellement transféré à l’acheteur une fois le titre de propriété est transféré au nom des acheteurs, ce qui est fait immédiatement après le contrat d’achat-vente est signé par chacune des parties et déposée au greffe du public. Dans certains cas, si le titre est dans une des sociétés «nom, et le vendeur s’engage à vendre les sociétés ‘actions, alors il n’ya pas transfert de propriété, seul un transfert d’actions de la société.
Possession des droits de propriété
Possession des droits de propriété est similaire à «droits de squatter» comme cela était courant en Amérique du Nord il ya plusieurs années. Il est la propriété appartenant au gouvernement qui est «occupé» ou «utilisé» par un individu du Panama (Panama ou de l’organisation) au cours du temps. Droits de possession sont généralement accordés à la «possesseurs» à travers les documents de certification très simple délivrée par les maires, les shérifs, ou d’autres organismes gouvernementaux tels que la réforme agricole Département (Reforma Agraria). Droits de possession n’encourent pas les taxes foncières, bien que des améliorations enregistrées sur la possession des droits de propriété peuvent encourir les taxes au niveau municipal et / ou national. S’il vous plaît noter que la plupart des propriétés de possession des droits peut devenir intitulé par une procédure d’achat du terrain par le gouvernement, toutefois, la loi interdit de titrage des propriétés droits de possession, dans certains domaines tels que certaines zones côtières, les parcs nationaux, ou des îles. Dans ces cas, comme une alternative, le «possesseur» de la propriété peut demander une concession administrative sur la terre pour garantir l’utilisation pacifique de l’.
Afin d’acquérir les droits de possession sur un bien immobilier, il est important de suivre ces étapes:
1. Promesse d’achat du contrat: En général, un petit acompte est effectué à la signature de la promesse d’achat du contrat, et son «but est de garantir la propriété et à fournir assez de temps pour la due diligence, ainsi que de coordonner les modalités de paiement pour la fermeture. Les contrats relatifs à l’achat de droits de possession ne peut être enregistrée au registre public, par conséquent, ils devraient tout simplement être authentifiée par un notaire public.
2. Due Diligence: Contrairement à la propriété intitulé qui est facilement vérifiable par le registre public, les procédures de due diligence sur la possession des droits de propriété est plus complexe car il n’existe aucune base de données centrale des informations sur les propriétés des droits de possession. Par conséquent, les acheteurs de droits de possession doit prendre des précautions supplémentaires pendant le processus de due diligence. En règle générale, l’ampleur de la due diligence que l’on peut réaliser sur la propriété droit à la possession est la suivante:
a. Vérification de la certification des droits de possession: La certification des droits de possession doit être valablement émis par une autorité gouvernementale compétente, et doit contenir le nom du possesseur ‘, la description correcte de la propriété en termes d’emplacement, la taille (superficie), les limites, les limites et voisins (au nord, sud, est et ouest).
b. Vérification de l’enquête: L’enquête doit être timbrée et signée par un ingénieur géomètre professionnelle, l’identification des possesseurs ‘nom, lieu et reflétant les mêmes informations en conformité avec la certification des droits de possession.
C. Inspection: Les principaux éléments à vérifier sont l’occupation physique, aucune opposition par des tiers, et de bonne foi. Une inspection physique doit être réalisé par votre expert pour identifier et marquer les points de la propriété ainsi que de confirmer ces points avec les voisins pour s’assurer qu’il n’ya pas de conflits frontaliers avenir. En outre, la propriété doit être maintenu et clôturé pour circonscrire clairement les limites.
d. Qui permettent de vérifier: Dans certains cas, si les intentions des acheteurs sont de construire un certain type de structure ou d’un projet sur la possession des droits de la propriété (par exemple, une marina, un port, un hôtel, piste, etc), il est nécessaire de vérifier si il ya toute la réglementation nationale ou municipale qui peut interdire ces activités dans la région.
3. Achat-Vente du contrat: Le solde est versé à la signature de la finale de rachat du contrat ou, dans certains cas, si un agent d’entiercement est utilisé, une fois la certification droit de possession est effectivement transférés ou modifiés au nom de l’acheteur. Les contrats relatifs à l’achat de droits de possession ne peut être enregistrée au Registre public, par conséquent, ils devraient tout simplement être authentifié par un notaire public.
4. Transfert de possession des droits de la certification: La possession droit sur la propriété est officiellement transféré à l’acheteur une fois la certification droit de possession est transférée au nom des acheteurs, ce qui est fait immédiatement après le contrat d’achat-vente est signée par chaque partie. Dans certains cas, si les droits de possession sont dans une des sociétés «nom, et le vendeur s’engage à vendre les sociétés« part, alors il n’ya pas de transfert de la possession des droits de certification, seul un transfert d’actions de la société.
Propriété de concession
Concession de propriété est similaire à celle d’une entente de location des terres, comme cela est courant au Mexique ou à Hawaï, par exemple. Il est la propriété appartenant au gouvernement, où le gouvernement a accordé une concession à une personne ou une organisation dans un but précis, comme un développement immobilier, hôtel, marina, ou d’autres fins. Concessions au Panama sont généralement accordés pour une durée maximale de 20 ans (renouvelable) des périodes, cependant, certaines concessions sont accordées pour 40 ans (renouvelable) dans des zones spécialement désignées comme les Amador Causeway où il ya des développements commerciaux et de condominiums actuellement vendus (Naos Harbor, par exemple). Propriété de concession est normalement en spéciales ou d’autres zones côtières governmentally protégé où les titres ne sont pas autorisés par la loi. Dans de nombreux cas, les développements immobiliers au cours de concession des biens d’offrir aux investisseurs en temps partagé ou des arrangements de propriété fractionnée, qui sont très courants au Mexique et d’autres de type resort zones côtières du monde entier. Contrairement à la possession des droits de propriété, la propriété de concession est garanti par le gouvernement grâce à un accord contractuel spécifique, donc il ya très peu de risques pour l’investisseur, et les compagnies d’assurance titres offrent généralement des politiques titre ou des garanties aux investisseurs pour la paix d’esprit.
Title Insurance
Même si les lois panaméennes sont configurés pour protéger les investisseurs étrangers, vous devez toujours prendre des mesures de précaution pour assurer votre investissement. L’assurance titres est recommandée pour toutes les transactions immobilières, et est facilement disponible au Panama par le biais importants assureurs de titres internationaux, tels que LandAmerica Avocats titre, d’abord d’assurance titres américains, et Stewart Title. Coûts de la politique Titre sont minimes et la tranquillité d’esprit vaut vraiment le coût.
Voici un tableau qui résume certains de ces droits:
| Description: | Titre | Possession des droits |
| Propriété | Propriété privée | Propriétaire * est le gouvernement, seule la possession est acquise. |
| Concession | * Grâce administrative | Peut protéger les investissements |
| Inscription | * Enquête sur l’approbation Catastro- | * Toute autorité gouvernementale dans la région peut certifier les droits de possession (Cadastre, Reforma Agraria, Maire / Alcalde, chef de la police / Corregidor). |
| Institut gouvernemental | Registre public-Titre de registre | * Titre de transfert d’inscription |
| Condition nécessaire | * Titre de transfert d’inscription | * Droit d’inscription de transfert de possession, maintenir la possession, la bonne foi |